Ustawa o najmie krótkoterminowym może zniechęcić do wynajmowania mieszkań w ogóle

Sejm pracuje nad ustawą, która ma uporządkować najem krótkoterminowy, czyli wynajmowanie mieszkań turystom na doby, zwykle za pośrednictwem platform takich jak Airbnb czy Booking, na okres nieprzekraczający kilkudziesięciu dni. W skrócie ta forma bywa określana jako STR, od angielskiego short term rental. Prace nad tą regulacją trwają znacznie dłużej, niż mogłoby się wydawać z ostatnich nagłówków. Projekt przygotowało Ministerstwo Sportu i Turystyki jeszcze pod koniec 2025 r., przez pierwszą połowę 2026 r. przechodził konsultacje międzyresortowe i publiczne, do Sejmu trafił 21 lipca 2026 r., a 2 września odbyło się jego pierwsze czytanie, po którym skierowano go do komisji Infrastruktury oraz Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. To, co czytamy dziś w mediach, to więc końcówka procesu trwającego już dziewięć miesięcy, a nie punkt startowy.

Ustawa ma dać wspólnotom mieszkaniowym prawo do zakazywania najmu na doby w swoich budynkach, a gminom prawo do wyznaczania stref, w których nie będzie można wynajmować mieszkań turystom. Brzmi to jak porządkowanie rynku. W całej debacie nikt jednak nie zadał pytania, które wydaje mi się ważniejsze niż sam zakaz. Dlaczego właściciele mieszkań w ogóle zdecydowali się na tę formę wynajmu, zamiast wynajmować mieszkania na standardowych warunkach najmu mieszkaniowego?

Dwa różne rynki, nie jeden podzielony na dwie części

Zanim przejdę dalej, jedno zastrzeżenie terminologiczne, które nie jest czepianiem się słówek, tylko sedno mojej krytyki. Najem długoterminowy to rynek najmu mieszkań. Kropka. Najem krótkoterminowy, mimo że fizycznie dotyczy tych samych czterech ścian, nie jest jego odmianą ani wariantem. To rynek usług hotelarskich, a mówiąc szerzej, rynek zakwaterowania turystycznego. Zupełnie inny obszar gospodarki, z innymi klientami, inną logiką cenową i innym reżimem prawnym, co zresztą sama ustawa formalnie przesądza, wprost włączając najem krótkoterminowy do definicji usługi hotelarskiej.

To rozróżnienie ma znaczenie praktyczne. Skoro są to dwa różne rynki, to mieszkanie przenoszone z jednego na drugi nie zmienia tylko nazwy umowy. Zmienia branżę, do której należy. Właściciel, który decyduje się na najem krótkoterminowy, nie wybiera innej odmiany tej samej działalności. Wybiera całkowicie inny model biznesowy, z innym zestawem ryzyk i innym zestawem korzyści. I to jest dokładnie ten wybór, którego motywacji nikt w tej debacie nie analizuje.

Skala zjawiska, o której warto pamiętać, zanim zaczniemy oceniać

Kilka liczb na rozgrzewkę. Według danych Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego rynek zakwaterowania turystycznego w mieszkaniach liczy dziś w Polsce około 65 tys. lokali, z czego blisko 60 tys. jest wystawionych na Airbnb, a ponad 35 tys. na Booking, przy dużym pokryciu ofert między platformami. Najwięcej takich lokali znajduje się w Warszawie, ponad 10 tys., i w Krakowie, około 8 tys. W ciągu ośmiu lat ten rynek urósł w Polsce o blisko 200%. To nie jest zjawisko marginalne, które można rozwiązać jednym paragrafem dodanym do ustawy o usługach hotelarskich. To dziesiątki tysięcy indywidualnych decyzji właścicieli, podjętych w konkretnych warunkach prawnych i ekonomicznych panujących akurat na rynku najmu mieszkań.

Pytanie, którego nikt nie zadaje

Debata publiczna wokół tej ustawy toczy się właściwie wyłącznie wokół skutków najmu na doby: hałasu, rotacji gości, presji na dostępność mieszkań na wynajem długoterminowy. To ważne wątki. Żaden z nich nie tłumaczy jednak przyczyny. Skupiamy się na tym, co się dzieje, kiedy mieszkanie trafia na rynek zakwaterowania turystycznego, a nie na tym, co skłoniło jego właściciela, żeby je tam w ogóle przenieść z rynku najmu mieszkań.

Przeniesienie mieszkania z rynku najmu na rynek usług hotelarskich rzadko bywa wyłącznie decyzją o wyższym zysku. Bardzo często jest to decyzja o niższym ryzyku. Właściciel, który wynajmuje mieszkanie na rynku najmu mieszkań w Polsce, wiąże się z najemcą na wiele miesięcy, czasem lat. W tym czasie ponosi ryzyko, że najemca przestanie płacić czynsz, że dochodzenie zaległości i ewentualna eksmisja potrwają miesiącami, że przepisy chroniące lokatora, słuszne z jego perspektywy, ograniczą właścicielowi elastyczność w reagowaniu na zmianę własnej sytuacji życiowej czy finansowej. Rynek zakwaterowania turystycznego odwraca ten układ. Gość zostaje na kilka dni, płaci z góry, a właściciel w każdej chwili może wycofać mieszkanie z tej działalności bez długotrwałych formalności. To nie jest wyłącznie wyższa stopa zwrotu z turystyki. To krótszy horyzont zaangażowania kapitału i możliwość szybkiego odwrotu, jeśli coś pójdzie nie tak.

Co to znaczy dla ceny, jaką właściciel gotów jest zaakceptować

W badaniach nad rynkiem najmu mieszkań, które prowadzę, stawki czynszowe mieszczą się w pewnym paśmie. Górną granicę tego pasma wyznacza to, ile najemca jest w stanie i chce zapłacić, zanim uzna, że taniej wyjdzie kupić własne mieszkanie na kredyt. Dolną granicę wyznacza próg opłacalności dla właściciela, czyli poziom czynszu, poniżej którego wynajmowanie przestaje mu się kalkulować i zaczyna szukać innego zastosowania dla swojego lokalu, w tym sprzedaży albo właśnie przejścia na rynek zakwaterowania turystycznego.

Kluczowe jest to, że ten dolny próg nie jest stały. Rośnie wraz z ryzykiem, jakie właściciel przypisuje wynajmowi mieszkania na zasadach długoterminowych. Im trudniejsza ochrona przed nierzetelnym najemcą, im dłuższa i bardziej niepewna procedura odzyskania mieszkania, im większa obawa przed przyszłymi zmianami przepisów ograniczającymi prawa właściciela, tym wyższą premię za ryzyko właściciel wlicza sobie w kalkulację, zanim zdecyduje się na wynajem mieszkaniowy. To samo mieszkanie, przy tym samym poziomie realnego popytu ze strony najemców, może przy wysokim ryzyku prawnym po prostu nie opłacać się właścicielowi na rynku najmu mieszkań, a opłacać się na rynku zakwaterowania turystycznego, gdzie tego ryzyka po prostu nie ma. Rynek usług hotelarskich nie konkuruje więc z rynkiem najmu mieszkań wyłącznie ceną za dobę czy za miesiąc. Konkuruje przewidywalnością i szybkością wyjścia z inwestycji.

Dlaczego to czyni nową ustawę ryzykowną, a nie tylko niewystarczającą

Tu dochodzimy do sedna mojej krytyki, i to jest teza, którą uważam za najważniejszą w całej dyskusji. Projekt daje wspólnotom mieszkaniowym i spółdzielniom prawo do zakazania działalności zakwaterowania turystycznego zwykłą uchwałą, podjętą w dowolnym momencie, bez konieczności uzasadniania decyzji wobec konkretnego właściciela. Właściciel, który dziś legalnie prowadzi taką działalność, może w ciągu sześciu miesięcy od takiej uchwały stracić tę możliwość, niezależnie od tego, czy jego lokal był źródłem jakichkolwiek skarg sąsiedzkich.

To jest dokładnie ten sam rodzaj ryzyka regulacyjnego, który opisałem wyżej jako jedną z przyczyn ucieczki części właścicieli z rynku najmu mieszkań. Jeśli inwestorzy zobaczą, że działalność w jednej branży można ograniczyć administracyjną decyzją wspólnoty podjętą z dnia na dzień, naturalnym wnioskiem będzie, że podobnie łatwo w przyszłości ograniczony może zostać także wynajem mieszkaniowy, na przykład kolejnymi przepisami chroniącymi lokatorów albo ograniczeniami dotyczącymi liczby mieszkań na wynajem w jednym budynku. Ustawa napisana z myślą o ochronie mieszkańców przed uciążliwym sąsiedztwem turystów może w efekcie podnosić ogólne postrzegane ryzyko inwestowania w wynajem mieszkań jako taki, nie tylko w działalność zakwaterowania turystycznego.

A to prowadzi do wniosku, który brzmi paradoksalnie, ale wynika wprost z powyższej logiki. Właściciel, który straci możliwość prowadzenia działalności hotelarskiej i zobaczy jednocześnie, jak łatwo administracyjnie ograniczyć prawa właściciela, wcale nie musi wrócić z tym mieszkaniem na rynek najmu. Równie racjonalną decyzją, patrząc z jego perspektywy, będzie sprzedaż mieszkania komuś, kto kupi je na własne potrzeby, albo pozostawienie go pustego jako formy lokaty kapitału, bez żadnego wynajmu. W obu przypadkach zasób mieszkań dostępnych na rynku najmu w danym mieście się nie zwiększa, mimo że ustawa formalnie miała temu służyć.

Mała dygresja, trochę złośliwa, ale na temat

Skoro uchwałą wspólnoty mieszkaniowej można dziś zakazać działalności zakwaterowania turystycznego, bo bywa hałaśliwa i uciążliwa dla sąsiadów, to dlaczego zatrzymywać się w tym miejscu. Można by tą samą logiką zakazać wynajmowania mieszkań ludziom z psami i kotami, bo szczekają i miauczą. Można by zakazać wynajmowania osobom, które od czasu do czasu urządzają w mieszkaniu urodziny i głośno słuchają muzyki. Można by wreszcie ograniczyć prawa najemcom, którzy wracają z jesiennej przejażdżki rowerem i wnoszą go na trzecie piętro, brudząc klatkę schodową.

Przepraszam za tę ironię, ale wydaje mi się ona pouczająca. We wszystkich tych przykładach, tak jak w przypadku hałaśliwych gości turystycznych, problemem nie jest rodzaj umowy, na podstawie której ktoś mieszka w lokalu. Problemem jest konkretne zachowanie konkretnych ludzi, czyli kwestia kultury sąsiedzkiej i egzekwowania regulaminu porządku domowego, a nie forma prawna najmu. Ustawa, zamiast dać wspólnotom skuteczne narzędzie do reagowania na uciążliwe zachowania, niezależnie od tego, czy generuje je turysta wynajęty na dobę, czy stały lokator organizujący cotygodniowe imprezy, uderza w cały model biznesowy, którym akurat najłatwiej się zająć administracyjnie. To klasyczna armata wymierzona w mrówkę, przy okazji niecelna, bo strzela w rodzaj transakcji, a nie w przyczynę uciążliwości.

Warto też zapytać, czy realny problem, o którym mówią mieszkańcy miast turystycznych, w ogóle leży po stronie samego faktu wynajmowania mieszkań na doby, czy raczej w braku w tych miastach szerzej rozumianej polityki turystycznej. Kraków czy Warszawa mogą regulować liczbę i lokalizację obiektów noclegowych, godziny ciszy nocnej, standardy zarządzania ruchem turystycznym w konkretnych dzielnicach, tak jak robi to wiele miast europejskich z realnym problemem nadmiernej turystyki. Zamiast tego ustawa przenosi ciężar decyzji na poziom pojedynczej wspólnoty mieszkaniowej, każąc sąsiadom rozstrzygać uchwałą to, co powinno być przedmiotem polityki miejskiej.

Kontrargument, któremu trzeba oddać sprawiedliwość

Nie chcę przy tym sugerować, że cała regulacja jest zbędna. Obowiązek prowadzenia centralnego rejestru obiektów oferowanych na rynku zakwaterowania turystycznego wynika wprost z unijnego rozporządzenia i sam w sobie nie budzi większych kontrowersji, nawet w samej branży. Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, mówił wprost w rozmowie z „Rzeczpospolitą”, że skoro Unia Europejska zobowiązała Polskę do wprowadzenia centralnego rejestru i likwidacji szarej strefy, to ustawa powinna realizować przede wszystkim tę część, a pozostałe rozwiązania procedować spokojniej. Problem zaczyna się dopiero tam, gdzie regulacja przechodzi od rejestrowania i przejrzystości do uznaniowego, doraźnego ograniczania praw właścicieli, bez jasno określonych i przewidywalnych kryteriów.

Wniosek

Zanim zapytamy, jak skutecznie ograniczyć działalność zakwaterowania turystycznego w mieszkaniach, warto najpierw zapytać, co sprawiło, że stała się ona atrakcyjną alternatywą dla zwykłego wynajmu mieszkaniowego. Jeśli odpowiedzią jest niepewność prawna, jaka od lat towarzyszy wynajmowaniu mieszkań w Polsce, to ustawa, która tę niepewność dodatkowo powiększa, choćby punktowo i w dobrej wierze wobec sąsiadów uciążliwych gości, nie usuwa przyczyny problemu. Może go co najwyżej przenieść w inne miejsce, tym razem poza jakikolwiek rynek najmu w ogóle.