Sędzia, którego model nie przewidział. Halina, pustostany i wyciek zasobu

W debatach publicznych niezwykle często słyszymy o „bezdusznych spekulantach”, którzy celowo trzymają puste lokale, aby sztucznie windować ceny rynkowe. Rzeczywistość jest jednak zupełnie inna, o wiele bardziej skomplikowana i – co najważniejsze – głęboko ludzka. Dzisiaj, w czwartej ćwiartce mojego autorskiego Modelu ROH (Rent-Ownership-Housing), przyjrzymy się zjawisku, którego klasyczne podręczniki ekonomii nie potrafią poprawnie zdiagnozować: pustostanom i barierom realnej dostępności mieszkań. Bez rynkowych bajek, bez owijania w bawełnę – mówię, jak jest. Zamiast rzucać głośnymi hasłami, wejdźmy do kamienicy, w której mieszka Halina.

Halina: Klucz w szufladzie jako cena świętego spokoju

Halina ma 68 lat, a przez większość swojego życia zawodowego pracowała jako skrupulatna księgowa. Odziedziczyła po rodzicach dwa mieszkania w tej samej kamienicy, w której sama dorastała. Jedno z nich wciąż kryje rodzinne pamiątki i meble. Drugie przeszło gruntowny remont, ma jasne, świeżo pomalowane ściany, sprawną instalację i ładny widok na podwórko. Logika podpowiada, że Halina powinna od razu wystawić je na rynek i co miesiąc pobierać z niego stały czynsz, uzupełniając swoją skromną emeryturę.

A jednak klucz do tego lokalu leży zamknięty w szufladzie, a mieszkanie stoi całkowicie puste. Dlaczego? Ponieważ Halina potwornie się boi. Boi się trafienia na problematycznego lokatora, dewastacji rodzinnego dziedzictwa, a przede wszystkim – bezradności prawnej i ciągnących się miesiącami spraw sądowych.

Jej strach nie jest irracjonalny. Halina nie zareagowała na suche ostrzeżenia w telewizji, ale gdy usłyszała od sąsiadki o udręce związanej z eksmisją nieuczciwego lokatora, która trwała aż osiemnaście miesięcy, jej próg cierpliwości pękł. Od tamtego dnia woli tracić potencjalny zysk, byle zachować święty spokój. To zjawisko określam w moim modelu jako wyciek zasobów mieszkaniowych (leakage).

Kiedy mieszkanie staje się „sejfem”

Inwestorzy i analitycy często traktują rynek najmu mieszkań bardzo mechanicznie. Zakładają, że zasób rośnie o nowo wybudowane lokale i maleje o stały, techniczny współczynnik ubytku – tak, jakby chodziło wyłącznie o fizyczne starzenie się murów.

Zastępujemy rynkowe bajki faktami: fizyczne istnienie budynku nie gwarantuje jego obecności v ofercie dla najemców. Mieszkanie Haliny istnieje w rejestrach i statystykach, ale dla poszukujących lokum Zbyszka czy Pawła jest całkowicie niewidoczne. Halina traktuje nieruchomość jak sejf. Dla niej zyskiem nie jest miesięczny czynsz, ale bezpieczne przechowanie kapitału w czasie, gdy ceny nieruchomości rosną, bez ponoszenia ryzyka operacyjnego związanego z najemcami.

Gdy strach przed asymetrią ochrony prawnej lokatorów przewyższa chęć zysku, tysiące właścicieli w całej Polsce podejmuje taką samą decyzję. Podaż najmu kurczy się skokowo, wywołując presję na wzrost czynszów dla wszystkich innych.

Inne drogi wycieku: Marek i Kinga

Aby w pełni zrozumieć, dlaczego podaż mieszkań nie nadąża za potrzebami, musimy spojrzeć na inne mikroekonomiczne mechanizmy wycieku zasobów, które opisuję na łamach mojej książki:

• Blokada prawna Marka: Jedno z mieszkań Marka od miesięcy stoi zablokowane sporem z lokatorem, który przestał płacić. Sprawa utknęła w sądzie, a Marek ponosi koszty opłat i podatków, nie mogąc wprowadzić tam nikogo nowego.

• Technologiczny paraliż Kingi: Mieszkanie Kingi wymaga głębokiej i kosztownej termomodernizacji, aby spełnić nowe normy energetyczne. Koszt remontu przewyższa to, co mogłaby odzyskać z czynszu, więc lokal stoi pusty, zawieszony w próżni.

• Ucieczka w najem krótkoterminowy: Gdy tradycyjny najem staje się zbyt ryzykowny, właściciele wolą zainstalować na klatce schodowej skrzynkę z kodem i wynajmować mieszkanie turystom na doby.

Wskaźnik Niedostępności: Co mówią twarde dane?

W Instytucie Rynku Najmu zestawiliśmy liczbę nowo oddawanych mieszkań z ofertami, które faktycznie trafiają do najemców. Wyniki badań są zatrważające.

Średni Wskaźnik Niedostępności dla polskich miast wojewódzkich wynosi 81 procent. Oznacza to, że z każdych stu nowo wybudowanych mieszkań przeznaczonych na wynajem, netto na rynek trafia zaledwie dziewiętnaście lokali. W największych metropoliach, gdzie nakładają się na siebie presja turystyczna, rosnące ceny sprzedaży oraz strach właścicieli, wskaźnik ten rośnie do 91 procent. Netto do najemców trafia zaledwie dziewięć mieszkań ze stu!

To dlatego rekordowe statystyki budowlane i rekordowo trudny poszukiwania mieszkania mogą współistnieć w tym samym mieście bez żadnej sprzeczności. Dopóki nie zrozumiemy, że rynkiem rządzą ludzkie emocje, obawy i kalkulacje przy kuchennym stole, dopóty będziemy powtarzać rynkowe bajki o tym, że „wystarczy tylko budować więcej”.

📖 Kup książkę „Rynek najmu, który ma imiona. Ekonomia najmu opowiedziana od nowa” dr. Arkadiusza Jana Derkacza na platformie Ridero: 👉 Link do księgarni Ridero