Kto naprawdę trzyma stery? Wiktoria, Jakub i Zbyszek, czyli popyt bez rynkowych bajek

Większość publicznych dyskusji o rynku nieruchomości cierpi na tę samą chorobę: patrzy na zachodzące procesy wyłącznie z lotu ptaka. Analizujemy suche statystyki, zagregowane krzywe podaży, stopy zwrotu czy teoretyczne punkty równowagi rynkowej. Ale żadna krzywa popytu nigdy nie zapłaciła kaucji ani nie podpisała umowy najmu. Robią to konkretni ludzie, podejmujący codzienne, często niezwykle trudne decyzje przy swoich kuchennych stołach.

W pierwszej ćwiartce mojego autorskiego Modelu ROH (Rent-Ownership-Housing) mieszka czysty popyt konsumpcyjny – ludzie, którzy po prostu szukają dachu nad głową. Bez rynkowych bajek, bez owijania w bawełnę – mówię, jak jest. Dziś opowiem Wam historię trojga z nich. Zobaczycie, dlaczego to najemcy, a nie właściciele, tak naprawdę prowadzą ten rynkowy taniec.

Wiktoria i Jakub: Kiedy pies staje się ważniejszy niż budżet

Wyobraźcie sobie parę na starcie wspólnego życia. Wiktoria i Jakub wysiadają z pociągu w nowym mieście z dwiema walizkami, laptopem i dwoma psami rasy beagle, które zupełnie nie rozumieją, dlaczego świat wokół nich pachnie inaczej. Nowa praca zaczyna się za tydzień, ich kariery dynamicznie się rozwijają, a dochody rosną. Teoretycznie stać ich na bardzo wiele.

Jednak rzeczywistość weryfikuje ich plany już pierwszego wieczoru. Przeglądając ogłoszenia na telefonie, odrzucają niemal 80% ofert, zanim w ogóle spojrzą na cenę. Dlaczego? Ponieważ właściciele mieszkań nie akceptują zwierząt.

Dla tej pary główną granicą na rynku nie jest ich domowy budżet – jest nią bariera pozacenowa. Elastyczność i mobilność życiowa Wiktorii i Jakuba mają swoją konkretną cenę. Co ciekawe, Jakub, szukając kolejnych ofert najmu, niemal odruchowo zerka na ceny sprzedaży mieszkań w tej samej okolicy. Dlaczego to robi? Ponieważ ta myśl powraca za każdym razem, gdy czynsz zaczyna zbliżać się do wysokości raty potencjalnego kredytu. Ekonomiści nazywają to kosztem alternatywnym własności – i to właśnie ten koszt wyznacza naturalny, górny sufit stawek czynszu na rynku komercyjnym.

Zbyszek: Granica, której nie da się zmniejszyć w nieskończoność

Zupełnie inaczej do tematu podchodzi Zbyszek. Ma 32 lata, pracuje w 100% zdalnie jako specjalista od wsparcia klienta i traktuje swój domowy budżet jak rygorystycznie zaprojektowany arkusz w Excelu. Zbyszek nie patrzy na zdjęcia mieszkań ani na kolor ścian – patrzy wyłącznie na stawkę za metr kwadratowy. Dla niego najem to nie emocje, to czysta optymalizacja kosztów.

Gdy dwa lata temu właściciel podniósł mu czynsz, Zbyszek nie negocjował. Po prostu spakował swoje rzeczy i przeniósł się do mniejszego lokalu, znacznie dalej od centrum. Stracił metraż, stracił trochę wygody, ale ocalił miesięczne oszczędności, które z chłodną precyzją odkłada.

To klasyczny przykład downsizingu, czyli optymalizacji budżetowej kosztem standardu życia. Jednak historia Zbyszka niesie ze sobą potężne ostrzeżenie dla całego rynku najmu. Metraż i przestrzeń życiową da się zmniejszać tylko do pewnego momentu. Istnieje twardy, dolny próg optymalizacji, poniżej którego człowiek nie jest w stanie już funkcjonować. Gdy najemca dociera do tej niewidzialnej ściany, jego popyt staje się całkowicie sztywny. Dalsza podwyżka czynszu nie zmusi go do kolejnych ustępstw – zmusi go do całkowitego opuszczenia komercyjnego rynku.

Analiza Modelu ROH: Dlaczego najemca prowadzi ten taniec?

Kiedy patrzy się na rynek najmu z boku, łatwo ulec złudzeniu, że to właściciele mieszkań dyktują warunki. Przecież to oni mają klucze, oni wpisują kwoty w ogłoszeniach i oni wybierają lokatorów.

Model ROH pokazuje jednak coś znacznie subtelniejszego: to zbiorowe zachowanie najemców nadaje kierunek całemu mechanizmowi.

Zastępujemy rynkowe bajki faktami – właściciel wpisuje kwotę w ogłoszeniu, ale ta liczba jest jedynie reakcją na sygnały płynące z decyzji tysięcy najemców takich jak Zbyszek czy Jakub. Pusty lokal generuje wyłącznie straty. Właściciel może jedynie reagować na sygnały wysyłane przez popyt – nie jest w stanie arbitralnie kreować trendów.

Każda stabilna transakcja na rynku najmu mieszkań musi zamknąć się wewnątrz ściśle określonego korytarza czynszowego:

• Sufit korytarza wyznaczają możliwości finansowe najemców oraz koszt alternatywny zakupu własnego M. Powyżej tej granicy popyt się załamuje – najemcy po prostu przechodzą na stronę własności albo rezygnują z transakcji.

• Podłogę korytarza definiuje sztywny fundament kosztów eksploatacyjnych, podatków, rezerw na zużycie lokalu i ryzyka właściciela. Poniżej tej podłogi wynajmowanie przestaje się opłacać, a lokale po prostu znikają z rynku.

Wniosek: Rynek najmu to nie monolit

Nie ma jednego „uśrednionego” najemcy. Rynek najmu mieszkań to dynamiczny, tętniący życiem zbiór różnych potrzeb, budżetów i ludzkich historii. Dopóki nie zrozumiemy motywacji stojących za wyborami Wiktorii, Jakuba i Zbyszka, dopóty będziemy poruszać się po rynku po omacku, wierząc w barwne opowieści bez pokrycia.

Jeśli chcesz poznać pełen obraz polskiego rynku najmu mieszkań i dowiedzieć się, jak te indywidualne dylematy łączą się w spójny matematycznie Model ROH, zapraszam Cię do lektury mojej najnowszej książki.

📖 Kup książkę „Rynek najmu, który ma imiona. Ekonomia najmu opowiedziana od nowa” dr. Arkadiusza J. Derkacza na platformie Ridero: 👉 Link do księgarni Ridero